本文来源：时代财经 作者：梁争誉
6家央国企、89分钟、291轮竞价，一宗宅地让深圳土地市场再次沸腾。
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6月5日，深圳南山粤海街道宅地T204-0153经过激烈争夺，最终由保利置业旗下全资子公司深圳市保利房地产开发有限公司以57.72亿元竞得，溢价率高达150.74%，成交楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。
T204-0153位于有“宇宙第一街道”之称的粤海街道——深圳湾万象城、中国华润大厦（“春笋”）、深圳湾体育中心（“春茧”）、深圳人才公园等城市地标均落地于此，周边则腾讯、阿里巴巴、字节跳动、中兴通讯、迈瑞医疗等行业龙头总部。2024年，粤海街道GDP突破4500亿元，超过不少地级市甚至部分省份的经济总量。
而此次拿下粤海宅地的保利置业过去二十多年主要深耕龙华、龙岗、坪山等外围板块，以刚需和改善项目为主。2024年拿下宝中宅地后，保利置业开始向高端住宅市场进发。
拿下粤海宅地，则将保利置业从城市外围推向最核心、最昂贵的住宅市场。
T204-0153航拍图，图源：深圳公共资源交易中心
保利置业、越秀厮杀到最后，机构预测售价16万/平以上可保本
自挂牌起，T204-0153便被视为深圳近年来最受关注的宅地之一。
地块土地面积约1.41万平方米，建筑面积约5.31万平方米，起始价23.02亿元，共吸引保利置业、越秀地产、建发房产、华润置地、中海地产、招商蛇口6家房企参与竞拍。
交易当天，现场气氛异常激烈。
6月5日15:03，竞价正式开始。初期，举牌增幅为2000万元/次，但开发商出价相对谨慎，拍卖官随后将加价幅度调整为1000万元/次。当地价升至30.22亿元后，加价幅度再次恢复至2000万元/次。
进入中后段，房企举牌速度明显加快。
根据深圳公共资源交易中心披露的报价记录，现场甚至出现30秒内连续出价4次的情况。竞价55分钟后，报价达到46.12亿元，溢价率超过100%。245轮竞价后，报价达到53.12亿元，楼面价正式突破10万元/平方米大关。
此后，竞争演变为保利置业、越秀地产和中海地产三家房企之间的较量。中海地产在报价55.12亿元后退出角逐，保利置业与越秀地产展开最后的“一对一”拉锯战。
又经过约12分钟、26轮加价，保利置业于16:32报出最终价格57.72亿元，成功竞得该地块，溢价率达150.74%，楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地市场纪录。若按照好地研究院测算口径，剔除配建等因素后，T204-0153实际楼面价约11.45万元/平方米。
保利置业力压对手豪夺粤海宅地，图源：深圳公共资源交易中心
对于此次高溢价成交，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，粤海地块不限地价、无竞买门槛，150.74%超高溢价落地、楼面价登顶全市，体现深圳主城核心优质宅地供需格局分化——外围刚需地块走势稳健，科创核心稀缺低密宅地房企争夺异常激烈。
市场更关注的则是项目未来售价空间。
好地研究院测算显示，若按照建安成本约15000元/平方米（含装修）计算，T204-0153未来销售单价需达到16万元/平方米以上方可实现保本。考虑到该地块区位条件优越，且产品打造空间优于当前市场上的深圳湾澐玺等高端项目，其未来入市价格有望达到20万元/平方米以上。
外围市场分化，保利置业杀回市中心
在市场明显分化的当下，保利置业拿下粤海街道最贵宅地，反映出房地产行业投资逻辑正在发生变化——房企回来了，但只回到最好的地方。
保利置业进入深圳的时间，比很多人想象得更早。
2004年9月3日，由保利集团与南方集团联合投资建设的深圳保利文化广场开工。项目位于深圳后海，是这一区域开发初期的标志性项目之一。
四年后，一座集剧院、多功能影城、商业零售、餐饮娱乐等业态于一体的大型文化商业综合体正式开业，成为保利置业在深圳落下的第一枚重要棋子。
2009年11月，深圳市保利房地产开发有限公司正式成立。此后近二十年间，保利置业先后在深圳开发建设保利上城、保利悦都、保利勤诚达誉都等项目，布局区域主要集中在龙岗、龙华等外围板块。
房地产行业高增长时期，这种投资逻辑并无问题。
2021年9月，深圳第二轮集中供地启动，保利置业一次性斥资71.73亿元拿下三宗住宅用地，分别是龙华区民治街道A806-0394、龙岗区龙岗街道G09202-0047、坪山区碧岭街道G11329-0102，龙华和龙岗项目还引入招商蛇口联合开发。
彼时，房企普遍认为深圳外围区域仍有较大的成长空间。然而，随着房地产市场进入深度调整周期，不同区域之间开始出现明显分化。
龙华地块开发为保利招商龙誉花园，于2022年9月和2023年3月两次开盘，截至目前去化率分别约87%和92%；龙岗地块开发为保利招商雍山郡，于2022年9月入市，748套住宅目前去化约85%。
相比之下，由保利置业独立开发的坪山地块保利明玥澜岸花园表现相对逊色。项目于2022年9月至2023年4月期间三次推盘，去化率分别约75%、63%和23%，市场承压明显。
外围市场的冷暖变化，也让保利置业开始重新审视深圳的投资逻辑。
在2023年财报中，保利置业董事会主席万宇清便表示，房企的投资容错率已降至极低，任何一次错误的拓展都可能带来极大的痛苦。他要求，在流动性管理上，“要达成有限资源的最精准投放，投资必有回报”。
2024年9月，深圳推出宝中宅地A001-0219。这是当时深圳率先按照“价高者得”原则出让的首宗住宅用地，不设销售限价、无配建要求，也不受“70/90”户型政策约束。
保利置业果断出手。经过82轮竞价，保利置业以28.2亿元竞得该地块，溢价率35.58%，成交楼面价达5.22万元/平方米。这也是保利置业从外围市场转向核心区布局的重要转折点。
该地块随后以“保利瑧誉”案名入市，2025年8月首开去化96%，实现销售额23亿元。截至目前，保利瑧誉两批次房源整体去化率均达到99%。
此次竞得的粤海街道T204-0153，被视为保利置业加仓核心区域的进一步升级。
T204-0153是近两年来粤海街道挂牌出让的第二宗住宅用地。上一宗是2024年12月成交的深圳湾澐玺项目用地，由华润置地与中海地产联合体以185.12亿元总价竞得。
克而瑞数据显示，截至今年4月，深圳湾澐玺以约217.5亿元成交额位居近半年全国新房销售榜首。5月底该项目最后一栋住宅加推，开盘去化率达到91%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，被称为“宇宙最牛街道”的粤海街道汇聚超1600家国家高新技术企业，板块内职住比严重失衡。区域内众多互联网、半导体等新兴行业，新贵购买力非常充裕。
从后海出发，到龙华、龙岗、坪山、宝中，再到如今的粤海街道，保利置业重返市中心。但是，接近151%的溢价率和刷新纪录的楼面价，也让这宗最贵宅地的未来留有悬念。
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